Rendite

Nettorendite oder Netto Cash Flow?
Sämtliche Kosten, die dem Mieter nach bestehendem Mietrecht nicht überwälzbar sind, nennen sich Eigentümerlasten. Der Nettomietertrag der Liegenschaft abzüglich der Eigentümerlasten stellt den Nettoertrag dar und setzt diesen in relation zu den Analogkosten. Die Nettorendite gibt Auskunft über den tatsächlichen Nettoertrag einer Liegenschaft, auch Netto Cash Flow (NCF) genannt. Dieser beziffert die Nettomiete abzüglich der Eigentümerlasten und damit den tatsächlichen Nettoertrag einer Liegenschaft. Mehrfamilienhäuser mit aufgeschobenem Unterhalt weisen eine höhere Quote von Eigentümerlasten auf, und damit einen kleineren Netto Cash Flow als eine neuere Liegenschaft mit keinem Reparaturaufwand.

Nettorendite = (Nettomiete - Eigentümerlasten (=NCF)) : Analaogkosten.

Wichtig: Die Nettorendite eigent sich gut als Vergleichszahl, da sie die individuellen Kostenfaktoren und Mietzinsrisiken einer Liegenschaft berücksichtigt und sich unabhängig von der Fremdfinanzierung zusammensetzt.

Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital
Die Basis zur Berechnung der Rendite auf das Eigenkapital ist der bereits erwähnte Netto Cash Flow (NCF). Die Darlehenszinsen (Hypotheken usw.) werden vom Netto Cash Flow abgezogen. Der daraus resultierende Restbetrag bleibt bei der Eigentümerschaft und wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gesetzt.

Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital = (Netto Cash Flow - Finanzierungskosten) : Eigenkapital

Wichtig: Bei der Kalkulation der Eigenkapitalsrendite können Angebote mit tiefer Nettorendite aufgrund des historisch tiefen Zinsniveaus dennoch als interessant erscheinen. Doch was passiert, wenn sich die Zinsen erhöhen?

Anlagekosten
Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen und/oder Transkationskosten. Statt der Anlagekosten können auch Schätz-, Buch- oder Marktwerte Grundlage einer Renditeberechnung sein.

Bruttorendite
Zur Berechnung der Bruttorendite zieht man den Nettomietvertrag (Bruttomieten abzüglich Nebenkosten) der Liegenschaft heran und nicht die zu bezahlende Gesamtmiete (inkl. Nebenkosten). Denn die überwälzbaren Betriebskosten und die Heikosten sind Ausgaben, die der Eigentümer aufwenden muss und über die eine jährliche Anbrechnugn zu erstellen ist.

Bruttomiete = Nettomiete : Anlagekosten

Tipp:
Die Bruttorendite berücksichtigt folgende möglichen Tatsachen nicht:
- Hohe Unterhaltskosten aufgrund schlechter Bauqualität, veraltetem Zustand oder unsogfältiger Mieterschaft
- Mietzinsrisiko aufgrund periphärer Lage oder überhöhtem Mietzinsniveau
- Betriebskosten, welche aufgrund schlecht abgeschlossener Mietverträge nicht den Mietern übertragen werden können und folglich beim Eigentümer hängen bleiben

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